增值税及附加税费如何计算的会计分录（详解增值税满二年的计算标准）

一、什么是增值税及附加

增值税及附加，包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依

据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税。增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。

纳税人：出让土地、房屋权属的单位或个人，即出卖人。计税依据：增值税的计税依据：官方认可的

成交价格（在土地、房屋权属转让时）。增值税附加的计税依据：本次所缴纳的增值税额。

增值税及附加基准税率：5.6%（远郊区县 5.5%）。即增值税及附加金额=增值税+城市维护建设税+教

育费附加+地方教育附加，也就是增值税及附加金额=官方认可的成交价格×5%+本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%。

依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，在 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期间，增值税及附加基准税率：5.3%（远郊区县 5.25%）。具体政策是，对增值税的附加部分减半征收，也就是城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加之和减半。因此，增值税及附加金额=官方认可的成交价格×5%+（本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%）×50%=官方认可的成交价格×5.3%（远郊区县 5.25%）

二、如何计算增值税及附加税额

（一）影响增值税及附加税额的因素

（1）出售人性质（个人或非个人）；

（2）房屋性质（住宅或非住宅）；

（3）房屋持有年限；

（4）税务评估价格与网签价格比较（大于等于或小于）；

（5）购买该房屋时的原值；

（6）转移登记方式。

（二）增值税及附加优惠政策

只有同时满足下列条件时：①购买人为个人；②交易房屋为住宅；③房屋持有年限满 2 年。才能享受

增值税及附加优惠政策，详见下表。只要有 1 条不满足，均应征收增值税及附加。

（三）界定交易房屋满 2 年的标准

（1）商品房、经济适用房，均以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则；

（2）房改房：房产证登记日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，三者孰先原

则，收据的章和购房合同的章要一致收据才有效（只要一个日期满二年即可）；

（3）继承的房产可以按照继承前的日期界定是否满 2 年；

（4）赠与的房产为直系亲属之间赠与的可以按照赠与前的日期界定是否满 2 年；

（5）夫妻更名的房产可以按照更名前的日期界定是否满 2 年；

（6）遗失补证、破损换证的房产证可以按照原房产证的时间界定是否满 2 年。

（四）增值税及附加计算总结

【例】客户余良 2017 年购买一套位于莲湖区的住宅，建筑面积 145 ㎡，原值为 330 万元，产权证登记

日期为 2017 年 8 月 8 日，若余良于 2019 年 7 月 8 日出售该住宅，网签价为 400 万元（高于核定价格），

请计算出售该套住宅时需缴纳的增值税及附加。

【解】1.建筑面积为 145 ㎡，根据财税[2016]23 号文件 财政部 国家税务总局 《住房城乡建设部关

于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，西安市房屋建筑面积超过 144 平米但满两年的房屋

可免征增值税。因此增值税及附加金额为零。

三、增值税及附加免征常见情形有哪些

（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免

征增值税及附加；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征增值税及附加；

（3）直系亲属赠与免征增值税及附加。直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙

子孙女、外孙子女、兄弟姐妹。

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